Com a Selic em alta, está na hora de comprar imóvel financiado?

Primeira fase do novo ciclo de alta não deve impactar tanto o custo do crédito imobiliário. Mas preços dos imóveis estão subindo e bancos podem rever juros se a taxa básica de juros aumentar demais

A taxa Selic é a referência dos juros no Brasil. É ela que serve de base para investimentos de renda fixa e, claro, operações de crédito como o financiamento de imóveis. Nos últimos seis anos, o movimento foi de queda da taxa básica de juros e, como consequência, ficou mais barato financiar a casa própria.
Agora, o ciclo começa a girar ao contrário. O primeiro aumento veio na última quarta-feira, quando a taxa básica foi de 2% ao ano para 2,75% ao ano, com a indicação de que subirá para 3,50% daqui a seis semanas. Nas planilhas dos analistas as apostas estão em Selic perto de 5,5% no fim do ano. E isso, claro, pode fazer as taxas do crédito imobiliário subir. As dúvidas que ficam é “quanto” e “quando”?

“Aumentos da Selic tem o potencial de impactar as taxas cobradas nos empréstimos imobiliários, piorar as condições de crédito e alterar negativamente a atratividade do setor para investimentos. Mas acreditamos que ainda levará algum tempo para que os efeitos do aumento dos juros básicos cheguem até o mercado imobiliário de forma mais significativa” avaliam economistas da DataZAP, braço de inteligência imobiliária de ZAP+. “O dinamismo do setor imobiliário mostra-se sólido e, mesmo que os juros atinjam 5% ou 6% nos próximos anos, espera-se que os incentivos para a compra de imóveis continuem robustos”.
De modo geral, para os especialistas ouvidos pelo Valor Investe, a alta não é um sinal de encarecimento imediato do crédito imobiliário.

Também há um consenso de que é um bom momento para comprar a casa própria. Primeiro porque as taxas de juros do crédito imobiliário continuam na mínima histórica, a partir de 6,25% ao ano, nas linhas com correção monetária pela Taxa Referencial (TR), hoje zerada. Segundo porque o mercado imobiliário, que vinha estagnado há quase quatro anos está em rota de aquecimento, e isso tende a elevar o preço dos imóveis.

Efeito Selic

Para quem é mais otimista, a alta recente da Selic agora pode até ter um efeito oposto ao aumento das taxas. Filipe Pontual, diretor executivo da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), afirma que, mais importante que olhar para Selic de curto prazo, é olhar para astaxas de médio e longo prazo, de cinco e dez anos, que estão justamente em queda, principalmente depois do aumento da Selic.
“O fato de o Banco Central (BC) atuar e mostrar que está atento à taxa de inflação descomprime as taxas de longo prazo. Quando o investidor está com a expectativa de que inflação pode subir mais que o previsto, ele pede mais prêmio nos juros mais longos. Se ele vê que o BC atuou, a gente até termina com um resultado interessante”, diz Pontual.
O crédito imobiliário é uma modalidade de longo prazo, em que os contratos demoram até 35 anos para terminar. Por isso, as instituições avaliam não só a taxa de juros do momento da concessão, mas como esses juros devem se comportar mais para frente. As taxas de prazos médios e longos tiveram queda na última semana. O movimento pode ser monitorado por meio das negociações de contratos DI de juros futuros negociados na B3, bolsa de valores brasileira.

Pontual ressalta, no entanto, que a subida ou não do custo do seu financiamento vai depender de um monte de fatores, incluindo o andamento da pandemia, a velocidade da vacinação e até o avanço de reformas no Congresso. Mas o fato é que, agora, no curtíssimo prazo, em 2021, as taxas não deverão dar um salto muito grande.

“Do ponto de visto histórico, estamos num momento favorável ao financiamento. Daqui a alguns meses, mesmo que suba um pouco a taxa, vai continuar favorável. Mas, claro, a decisão depende também o momento da pessoa, da capacidade de renda e do futuro dela e do país”, pontua o diretor da Abecip.
Com a alta da Selic e a manutenção das taxas atuais de crédito, ao menos no curto prazo, cai a diferença entre o custo do banco para captar dinheiro e o que ele lucra ao emprestar para você. Essa diferença é o que o mercado chama de spread, que é a forma que o banco ganha dinheiro com essas operações.
Apesar da queda spread, os bancos estão longe de ficar no prejuízo com a Selic a 2,75% ao ano. A maior parte da captação do crédito imobiliário vem da poupança. Ao utilizar recursos de poupança, os bancos pagam 70% da Selic ao ano (cerca de 1,93% ao ano) para dispor do dinheiro e emprestá-lo a taxas de em média 6,96% ao ano. Tem lucro aí.

Taxa mínima pratica pelos bancos em linhas atreladas à TR
Bancos
Taxas (ao ano)
Bando do Brasil
7,95%
Brasdesco
6,70%
Caixa
6,25%
Itaú
6,90%
Santander
6,99%
Média
6,96%
Fonte: Melhortaxa
Por isso, matematicamente falando, os bancos conseguem segurariam as taxas no patamar atual sem sair com perdas do processo, mesmo que a Selic sofra alguns aumentos ainda este ano.
Além disso, o cliente que toma crédito imobiliário costuma usar outros serviços do mesmo banco ao longo das décadas de vigência do contrato, e os bancos valorizam isso.
Na avaliação de Paulo Chebat, presidente da Melhortaxa no Brasil, este é um dos motivos pelos quais o aumento da taxa Selic não deve impactar os juros do financiamento imobiliário no curto prazo. “Os bancos não repassaram toda a queda da taxa Selic para o crédito imobiliário e, no momento concorrencial em que estamos, quem subir juros irá perder mercado. Portanto, acredito que não veremos alta neste ano”, diz.
O executivo, inclusive, não descarta mais uma rodada de queda das taxas, dado o acirramento da concorrência para conseguir esses contratos. Ele lembra que o mercado imobiliário tem reagido às taxas baixas e o preço dos imóveis já está em ascensão.
“A procura por crédito continua em expansão e os preços dos imóveis já estão subindo. O conselho é não esperar demais. Quem fechar contrato agora garante uma boa taxa e, se ainda houver redução, o consumidor sempre poderá se beneficiar da portabilidade”, afirma.

Já o mestre em economia Igor Lucena afirma que, para quem já estava de olho, o momento é agora. Melhor que arriscar uma alta da Selic, que ele considera certa por conta do avanço da inflação. Um aumento forte na taxa pode pressionar o spread e deixar a operação de crédito mais desvantajosa para os bancos, o que pode levá-los a repassar uma alta de juros, acredita ele. “Quem quiser a compra de um imóvel está chegando no fim do prazo. Quem quiser fazer este tipo de compra, que compre agora, porque até o fim do ano a Selic vai crescer e isso pode acabar mexendo com os juros imobiliários. Vale a pena comprar este imóvel agora, porque a taxa básica vai subir, por um motivo simples que é a inflação cada vez mais hegemônica na economia”, diz.

Preços

O motivo principal de a Selic ter subido é também um dos que fazem com que os preços dos imóveis subam: a inflação. O dólar alto também deixa o material de construção mais caro. Embora as taxas continuem baixas para financiar a compra, o preço dos imóveis pode ficar um pouco mais longe de caber no seu bolso.

Levando em conta fatores como o aumento da Selic, a alta do dólar, a inflação da construção civil e o crescimento da demanda por imóveis, a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic) estima que o brasileiro possa pagar de 5% a 10% mais caro nos imóveis em 2021 do que pagou em médio em 2020.

É claro que, uma invertida de cenário, pode acontecer. Mas é mais improvável que os preços voltem a cair no curto prazo. Desde o ano passado, mesmo durante a pandemia, o mercado imobiliário vem mostrando sinais tímidos de recuperação depois da estagnação e queda de preços vista de 2017 a 2019. E a expectativa de quem está no setor é que ele volte a brilhar e se valorizar.

Segundo o índice FipeZap, que monitora anúncios de venda de imóveis residenciais, os últimos meses registraram aumento no valor nominal médio dos imóveis, ainda que o avanço tenha ficado abaixo da inflação IPCA em alguns períodos.
Também de acordo com o Data FipeZap, a intenção de comprar um imóvel em até 12 meses chegou a atingir um recordo no terceiro trimestre do ano passado, subindo 48%.

Investir, comprar ou alugar

Com a Selic subindo, a tendência é de que os investimentos tenham uma rentabilidade um pouco melhor, principalmente a renda fixa. Seria o caso então de deixar uma parte do dinheiro investido e financiar o restante do imóvel?

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De acordo com o consultor financeiro Andre Massaro, na hora de comprar, a melhor opção sempre será pagar à vista. Não é boa ideia deixar dinheiro investido para “aproveitar as taxas” mais baixas, diz ele. Dificilmente algum investimento vai ter uma rentabilidade superior ao valor pago em juros no financiamento, mesmo que eles estejam na mínima histórica. No fim, você fica com saldo negativo. “Quem tem dinheiro para comprar à vista deve fazer isso. Não faz sentido deixar o dinheiro investidor e financiar só porque os juros estão baixos, não compensa.
A educadora financeira Luciana Ikedo diz que, se já havia uma intenção de comprar um imóvel, o momento é ideal. Dessa forma, o investidor ou morador vai poder travar uma taxa de juros mais baixa antes que a Selic comece a subir com força e possa influenciar no custo do financiamento.
“Para os que pagam aluguel, são assalariados e que possuem saldo no FGTS, essa pode ser uma alternativa muito interessante, considerando que muitas vezes o valor do aluguel fica muito próximo ao valor da parcela do financiamento”, diz.

Ela lembra que desde que as parcelas caibam no orçamento, tomar o crédito pode ser interessante. Em comparação ao aluguel, quando você opta por linhas prefixadas ou atreladas à TR, as parcelas do financiamento podem oferecer mais estabilidade na hora de fazer um planejamento a longo prazo.
“Outro ponto é de que poderão travar a parcela com uma taxa prefixada, enquanto os aluguéis normalmente são reajustados pela inflação (IGPM). Mesmo com a tendência de troca do indexador para o IPCA nas negociações com os proprietários de imóveis, a inflação continua influenciando no reajuste anual das parcelas do aluguel e essa é uma das maiores preocupações mundiais no momento devido ao excesso de liquidez”, afirma Ikedo.

Na hora de comprar

Se você já decidiu que vai comprar um imóvel, é importante pesquisa as melhores condições e fazer simulações para deixar o planejamento financeiro afiado.
Na hora de buscar os bancos, não se deixar levar só pela taxa mínima anunciada, porque nem sempre ela vem acompanhada das melhores condições. É preciso olhar para outros gastos obrigatórios, como seguros e tarifas, que formam o chamado Custo Efetivo Total.

Qual a melhor taxa de juros para financiar imóvel?

Também vale lembrar que a taxa mínima anunciada não é aplicada para todos os clientes que buscam financiamento. O banco avalia o grau de risco e de relação com a pessoa antes de decidir qual serão os juros cobrados. Os casos são avaliados individualmente, por meio de consulta do CPF.